Быть или не быть прозрачному доступу к инфраструктуре многоквартирных жилых домов?Чим же на практиці буде корисний прийнятий Закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку»?

Як всім відомо, 8 травня 2015 року Президентом України підписано Закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку»

У зв’язку з цим, ми обговорили його норми з Романом Плютою, експертом ТелПУ — юристом в сфері телекому — і дізналися як він оцінює прийняті нововведення на практиці для роботи в цілому як з укладання договорів сервітуту, так і для нормотворчості. 14 травня 2015 р. Верховною Радою України прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (далі Закон), регулює особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав і виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку по його утримання та управління.

Закон вступає в силу з 1 липня 2015 року.

Згідно п. 6 ст. 1 цього Закону, загальне майно багатоквартирного будинку — це приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), що несуть огороджувальні і неогороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше ніж одне житлове або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі і споруди та його прибудинкова територія.

Відповідно до ст. 9 Закону, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників все або частину або усі функції з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися керуючому  — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно ст. 10 Закону, співвласники приймають рішення з управління багатоквартирним будинком на зборах. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, в тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну і скасування обмежень по використанню ним;

2) визначення керуючого і його відкликання, затвердження та зміна умов договору з керуючим;

3) визначення повноважень управителя з управління багатоквартирним будинком.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь в зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

Згідно ч. 4-5 Закону, до визначення співвласниками багатоквартирного будинку, в якому не створені об’єднання співвласників, форми управління багатоквартирним будинком, але не більше одного року з дня набрання чинності цим Законом, послуги з утримання такого будинку надає суб’єкт господарювання, певний виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій в багатоквартирному будинку до вступу в силу цього Закону.

У разі якщо протягом одного року з дати вступу в силу цього Закону співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створені об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється керуючим, який призначається на конкурсній основі виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.

У такому випадку ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено керуючим. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного терміну жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний термін.

Також перехідними положеннями Закону вносяться зміни до інших законів.

У частині що стосується договорів сервітуту, в ст.16. Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» об’єднання співвласників наділені правом встановлювати сервітути, визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання, укладати договори, визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатації, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переозброєння майна з будь-якою фізичною або юридичною особою, здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків та платежів, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.

І в зв’язку з вище зазначеним, можна зробити такі висновки:

1. При укладенні договорів сервітуту необхідно перевіряти наявність повноважень щодо розпорядження спільною власністю в особи, яка підписує такий договір. Якщо цією особою є керівник, необхідно ознайомитися з Рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку, що визначають повноваження керуючого, і/або рішенням зборів співвласників про затвердження договору з керуючим, якщо повноваження укладати договори сервітуту передається за таким договором, або з результатами конкурсу.

Якщо керівник не має права на підписання відповідних договорів сервітуту, для вступу в силу договору сервітуту необхідно отримати Рішення зборів співвласників про затвердження такого договору. Рішення зборів співвласників оформляється за формою, яка повинна бути затверджена центральним органом виконавчої влади. Станом на сьогодні інформація про затвердження такої форми відсутня.

У тих будинках, де об’єднання співвласників багатоквартирного будинку не буде створена, договори сервітуту, укладені до прийняття Закону з суб’єктами господарювання, визначеними виконавцем послуг з утримання будинків і споруд (ЖЕКи, Комунальні підприємства тощо), зберігають силу до рішення суду.

2. Крім того, доручено до 1 липня 2015 року, розробити порядок списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами і органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, в яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності.

3. За даним Законом жителів будинків спонукають до утворення об’єднань співвласників. Якщо Об’єднання не утворилося, то керуючий призначається за конкурсом місцевим органом влади. Кількість суб’єктів, з якими доведеться укладати договори протягом кількох років, збільшиться в декілька разів. Тому, в зв’язку з тим, що в містах з’явиться велика кількість об’єднань співвласників, необхідно буде внести зміни в Закон, а також до Закону України «Про телекомунікації» і доповнити нормою про встановлення (визначення) загального порядку доступу до інфраструктури будинку. А Постановою Кабінету Міністрів передбачити просту процедуру доступу до інфраструктури багатоквартирних житлових будинків та однакові умови для всіх суб’єктів ринку телекомунікаційних послуг. Це дозволить уникнути ситуації, коли у кожного керівника та/або Об’єднання свої власні умови і ціна на доступ до інфраструктури будинку.

З огляду на наведене, є нагальна потреба у створенні єдиного простого порядку доступу до інфраструктури багатоквартирних житлових будинків.